Réglementation
Permis de construire ou déclaration préalable : comment trancher
La règle tient à quelques seuils de surface, mais les exceptions locales sont nombreuses. Voici le principe général, puis ce qu'il faut vérifier chez vous.
Les seuils de base
Pour une construction nouvelle ou une extension, le découpage est le suivant :
- Moins de 5 m² : aucune formalité
- Entre 5 et 20 m² : déclaration préalable
- Plus de 20 m² : permis de construire
- Entre 20 et 40 m² en zone urbaine couverte par un PLU : déclaration préalable suffit
- Si la surface totale dépasse 150 m² après travaux : permis obligatoire et architecte obligatoire
Le piège des 150 m²
C'est l'erreur la plus fréquente. Une maison de 130 m² à laquelle on ajoute 25 m² passe à 155 m² : le recours à un architecte devient obligatoire, alors que l'extension seule aurait relevé d'une simple déclaration. Mieux vaut le savoir avant de chiffrer son projet.
Les délais à prévoir
Une déclaration préalable est instruite en un mois, un permis de construire en deux mois pour une maison individuelle. Ces délais sont allongés d'un mois en secteur protégé ou aux abords d'un monument historique, où l'architecte des Bâtiments de France doit se prononcer.
À cela s'ajoutent deux mois de recours des tiers après affichage sur le terrain. L'affichage doit être visible depuis la voie publique et rester en place tout du long : sans lui, le délai ne court pas, et votre autorisation reste attaquable.
Ce qu'il faut vérifier en mairie
Le plan local d'urbanisme prime sur les généralités. Il peut imposer une teinte d'enduit, un type de tuile, une pente de toit, un recul par rapport à la limite séparative ou un pourcentage d'emprise au sol maximal.
Un rendez-vous au service urbanisme avant de dessiner quoi que ce soit fait gagner des mois. Les agents préfèrent largement répondre en amont que refuser un dossier trois mois plus tard.